以下是本案的代理词，可供参考。

代 理 词

审判长、审判员、陪审员：

我受上诉人昌江公司的委托和本律师事务所的指派，担任上诉人昌江公司的诉讼代理人，依法维护其合法权益。本上诉案的焦点：一是上诉人昌江公司对本案房屋是否具有出租权，即是否根本性违约；二是被上诉人黄某违法改建的损失应由谁承担。代理人认为，上诉人昌江公司对出租房屋具有事实上的占有和使用权，即享有“出租权”；同时被上诉人黄某违法改建出租房屋，其违法改建的损失应由自己承担。现发表如下代理意见，供合议庭参考和采纳。

一、原审法院事实认定错误错误

上诉人昌江工贸有限公司对本案的出租房屋具有事实上的占有好使用权，故享有“出租权”。原审法院对这一案件事实认定错误错误。事实是：昌江公司与某街道办事处合作建设完成位于乌市友谊路南十一巷综合楼（其中兰线面积4798、65平方米，红线面积986、89平方米）项目。根据双方第二份《协议书》，该建设项目产权归某办事处；昌江公司建设该项目的投资由办事处予以补偿。之后，新区法院又判决该产权归某街道办事处，但某街道办事处至今未向昌江公司补偿投资工程款，故该产权一直由昌江公司实际占有和使用。故上诉人昌江公司对本案该出租房屋具有“出租权”。

根据物权法规定，“所有权与使用权是可以分离的”。特别是例如不动产：房屋土地既如此。本案中，虽然该房屋产权法院判决归办事处。但是，由于上诉人是该房屋建设的全资投资人，作为合作一方的某办事处至今并未分文予以补偿。正因如此，该房屋既没有交付办事处，更没有过户。而且，即使某办事处给上诉人昌江公司补偿了该房屋建设投资款，该房产因建设缺乏合法验收等程序而不可能过户。正因如此，政府也不去处理，根本不存在执行的问题。上诉人昌江公司是该房产的实际占有人和使用权人。作为产权人的办事处对上诉人昌江公司的占有和使用事实上予以确认。对于这一事实，提请二审法院予以查明。

再者，“不动产物权的取得要登记”。也就是说：证明权属关系以不动产管理部门的登记为准。本案中，该房产既没有交付，也没有过户，办事处仅是名义上的所有权人。只是法院的判决书确认其是该房产的产权人，而实际占有和使用人是上诉人昌泰公司。而且，由于各种原因这种产权状况将长期存在下去，这就是客观实际；这就是案件事实；这就是该房屋产权的现状；这就是本案的特殊性。所以，不能简单地套用所谓产权归属，而无视案件的特殊性。

简言之，该房屋事实上一直为上诉人昌江公司占有和使用，作为产权人的某办事处是默认的，从未阻止过上诉人的实际占有和使用，也没有实际执行过。从2012年新民三初字第149号判决生效后，上诉人与某办事处曾试图解决补偿和房产交付问题，但是，由于多方面的原因，政府拖着一直尚未解决，实际上是维持现状。原审判决称：现2012年新民三初字第149号判决现已进入执行阶段，并非事实。

结论：上诉人昌江公司一直占有和使用该房屋，具有事实上的使用权。既然有使用权，也享有出租权。原审法院确认：上诉人昌江公司与被上诉人黄某签订的《房屋租赁协议》合法有效，就是确认上诉人昌江公司对该租赁房屋享有出租权。但原审法院一方面确认上诉人昌江公司与被上诉人黄某签订的《房屋租赁协议》合法有效；另一方面又判决解除该双方的《房屋租赁协议》，作出自相矛盾的判决。因而是错误的。提请二审法院依法裁断。

二、原审法院责任认定有误

原审法院对被上诉人违法改建的的损失，判决由上诉人承担实属错误。被上诉人黄某违法改建，其损失因自己承担。有关这一问题，我们在二审向法庭出示了被上诉人与昌江有限公司房屋租赁合同纠纷工程造价《鉴定报告书》一新证据，证实被上诉人违法改建和被行政执法部门查处的事实。所以，这部分的改建的损失营由被上诉人自己承担。原审法院判令由上诉人昌江公司承担，属于事实和责任认定错误。

事实是被上诉人黄某违法改建承租房屋（见鉴定报告《附图》），被行政执法部门查处，与上诉人昌江公司没有关系。昌江公司只是将房屋出租给被上诉人，被上诉人一是超出租赁合同装修的范围。擅自违法改建（第四层是不能改建为隔房的）；二是要改建要经过法定从审批程序。被上诉人黄某违法改建，不经批准，擅自违法改建房屋，是因违法被行政执法部门查处的，不是上诉人昌江公司的出租问题。因此，该违法改建损失只能由被上诉人黄某自己承担。原审法院判决完全错误。提请二审法院依法纠正和改判。

三、原审法院判决显失公平和公正性

原审法院判决由于上诉人昌江公司之原因，使得该租赁合同未能实际履行，故判决上诉人昌江工贸公司向被上诉人返还定金和租金330000元，赔偿被上诉人黄某装修改建的损失472912、38元，并判决解除租赁协议。其判决显失公平和公正性。原审法院一方面依法确认该租赁合同有效，另一方面确认上诉人违约，并把责任全归于上诉人昌江公司，而判决上诉人昌江公司全部返还定金和租金并赔偿被上诉人黄某装修改建的全部损失，显失公平公正。故提请二审改判。

综上所述，原审判决确有错误，提请二审人民法院依法撤销乌市新区人民法院（2014）新民三初字第1139号民事判决，改判被上诉人装修改建的损失由自己承担，以体现法律的严肃性和公平、公正原则，维护上诉人的应有合法权益。

谢谢！

诉讼代理人：本律师

2015年6月20日